Vzor citace: Vychopeň, J. Nemovité věci v podnikání, 4. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2020, 264 s.

Publikace je zpracována dle právního stavu k 1. 3. 2020.

© Jiří Vychopeň, 2020

© Wolters Kluwer ČR, 2020

978-80-7598-734-1 (brož.)

978-80-7598-735-8 (e-pub)

978-80-7598-736-5 (mobi)

Seznam autorů

Odpovědi publikované v této knize zpracovali tito autoři

Autor Číslo dotazu

Ing. et Ing. Milan Blatný 19, 36, 50, 51, 61, 78, 93, 94, 95, 100, 109, 167, 248

Ing. et Ing. Mgr. et Mgr. Richard Blatný, MBA, FINS. IOM.

56, 68

Ing. Tomáš Brokl 74, 229

Ing. Martin Děrgel 7, 12, 38, 141, 148, 150, 161, 165, 213, 241, 246, 265

RNDr. Libor Fiala 6

Pavla Hadrabová 195, 227

Ing. Zdeňka Hušáková 183, 192, 230

Ing. Bc. Martina Jeřábková 29

Ing. Jan Kašpar 55, 104, 263, 268

František Kocour 122, 136, 153, 254

Ing. Miroslava Kočová 128, 145, 251

Ing. Petra Konderlová 24, 26, 77, 105, 119, 123, 127, 170, 172, 180, 194, 198, 203, 204, 205, 206, 226, 235, 237, 238

JUDr. Alena Koutná 258, 259, 262, 264, 266, 270

Ing. Kateřina Kurková 125

Ing. Martina Matějková 244, 253

Ing. Matěj Nešleha 13, 15, 177, 187, 216

Ing. Jiří Nigrin 16, 17, 45, 53, 54, 76, 80, 87, 96, 99, 117, 142, 144, 147, 154, 155, 173, 179, 185, 189, 209, 212, 220, 224, 245, 250, 256

Ing. Martin Novák 44, 116, 181, 188, 190, 222

Ing. Ivana Pilařová 14, 20, 34, 35, 66, 67, 85, 88, 101, 134, 162, 178, 214

Ing. Ladislav Pitner 43, 46, 113, 131, 135, 191, 197, 200, 201, 202, 208, 211, 221, 233, 234, 239

Ing. Bc. Marcel Pitterling, Ph.D. 25, 62, 69, 120, 138

Ing. Jan Ployer 5, 8, 21, 30, 39, 41, 47, 48, 49, 57, 70, 72, 79, 81, 83, 97, 98, 114, 115, 137, 140, 149, 156, 157, 158, 163, 168, 210, 225, 240, 260, 269

Ing. Zuzana Pšeničková 28, 59, 60

Ing. Vlasta Ptáčková 23, 124, 139

Josef Rajdl 89, 159

Ing. Martin Svoboda 182, 184, 186, 199, 207, 228, 231, 232, 236

JUDr. Vlasta Víghová 118, 217, 243, 247

Ing. Jiří Vychopeň 1, 2, 3, 4, 9, 10, 11, 18, 22, 27, 31, 32, 33, 37, 40, 42, 52, 58, 62, 63, 64, 71, 75, 82, 84, 86, 90, 91, 92, 102, 103, 106, 107, 111, 112, 121, 126, 129, 132, 133, 146, 151, 152, 160, 164, 166, 169, 171, 174, 175, 176, 193, 196, 215, 218, 219, 223, 242, 249, 252, 255, 257, 261, 267

Ing. Christian Žmolík 73, 108, 110, 130, 143

Zkratky a úplné názvy předpisů použitých v publikaci

ČÚS pro podnikatele

České účetní standardy pro účetní jednotky, které účtují podle vyhlášky č. 500/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů

ČÚS pro některé vybrané účetní jednotky

České účetní standardy pro některé vybrané účetní jednotky

daňový řád

zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů

Interpretace NÚR

Interpretace Národní účetní rady

katastrální zákon

zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů

katastrální vyhláška

vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), ve znění pozdějších předpisů

Klasifikace produkce (CZ-CPA)

sdělení Českého statistického úřadu č. 275/2008 Sb., o zavedení Klasifikace produkce (CZ–CPA)

Klasifikace stavebních děl (CZ-CC)

sdělení Českého statistického úřadu č. 321/2003 Sb., o zavedení Klasifikace stavebních děl (CZ–CC)

lesní zákon

Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění

některých zákonů (lesní zákon), ve znění pozdějších předpisů

nařízení vlády č. 278/2008 Sb.

nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých živností, ve znění pozdějších předpisů

občanský zákoník

zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

pokyn GFŘ D-22

pokyn GFŘ D-22 čj. 5606/15/7100-10110-011620, k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

prováděcí nařízení Rady (ES) č. 282/2011

prováděcí nařízení Rady (ES) č. 282/2011 ze dne 15. 3. 2011, kterým se stanoví prováděcí opatření ke Směrnici Rady 2006/112/ES o společném systému DPH, v platném znění

prováděcí nařízení Rady (ES) č. 1042/2013

prováděcí nařízení Rady (ES) č. 1042/2013 ze dne 7. 10. 2013, kterým se mění prováděcí nařízení Rady (ES) č. 282/2011

slovenský zákon o dani z přidané hodnoty

zákon č. 222/2004 Z. z., o dani z pridanej hodnoty, v platném znění

směrnice Rady 2006/112/ES

směrnice Rady 2006/112/ES o společném systému daně z přidané hodnoty, v platném znění

Smlouva o zamezení dvojího zdanění s Chorvatskem

sdělení Ministerstva zahraničních věcí č. 42/2000 Sb.
m. s., o sjednání Smlouvy mezi Českou republikou a Chorvatskou republikou o zamezení dvojího zdanění v oboru daní z příjmů a z majetku

Smlouva o zamezení dvojího zdanění s Rakouskem

sdělení Ministerstva zahraničních věcí č. 31/2007 Sb. m. s., o sjednání Smlouvy mezi Českou republikou a Rakouskou republikou o zamezení dvojímu zdanění a zabránění daňovému úniku v oboru daní z příjmů a z majetku

Smlouva o zamezení dvojího zdanění se Slovenskem

sdělení Ministerstva zahraničních věcí č. 100/2003 Sb.
m. s., o sjednání Smlouvy mezi Českou republikou a Slovenskou republikou o zamezení dvojímu zdanění a zabránění daňovému úniku v oboru daní z příjmů a z majetku

stavební zákon

zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů

vyhláška č. 410/2009 Sb.

vyhláška č. 410/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro některé vybrané účetní jednotky

vyhláška č. 500/2002 Sb.

vyhláška č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb. o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

vyhláška č. 441/2013 Sb.

vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů

vyhláška č. 501/2006 Sb.

vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů

zákon o daních z příjmů

zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

zákon o dani z přidané hodnoty

zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů

zákon o dani z nemovitých věcí

zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů

zákon o obchodních korporacích

zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o korporacích obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů

zákon o oceňování majetku

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

zákon o rezervách

zákon č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

zákon o účetnictví

zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

zákon o vlastnictví bytů

zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů

zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů

živnostenský zákon

zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů

Ostatní zkratky

a. s. akciová společnost

ČR Česká republika

DIČ daňové identifikační číslo

D dal

DPH daň z přidané hodnoty

EU Evropská unie

GFŘ Generální finanční ředitelství

IČO identifikační číslo osoby

MD má dáti

MF Ministerstvo financí

OSVČ osoba samostatně výdělečně činná

SJM společné jmění manželů

s. r. o. společnost s ručením omezeným

v. o. s. veřejná obchodní společnost

Úvod

Tato publikace se zaměřuje na problematiku nemovitých věcí v podnikání po rekodifikaci soukromého práva od roku 2014, a to zejména z účetního a daňového hlediska. Změny, které přinesla nová právní úprava nemovitých věcí v novém občanském zákoníku, se nutně musely projevit v celém našem právním řádu, včetně promítnutí nové právní úpravy nemovitých věcí do účetních a daňových předpisů. Nejde zdaleka jenom o novou terminologii (např. přechod od pojmu „nemovitost“ k pojmu „nemovitá věc“, nové pojmy jako „právo stavby“, „služebnosti“ apod.), ale po rekodifikaci soukromého práva se změnilo i celkové pojetí nemovitých věcí. Od roku 2014 platí zásada „povrch ustupuje půdě“, podle které se stavba stává automaticky součástí pozemku, na kterém je zřízena, pokud je vlastníkem stavby a pozemku stejná osoba. To znamená, že stavba nově již není samostatnou věcí a i v katastru nemovitostí se stavby již nově evidují pouze jako součásti pozemků. Pro vlastníky staveb umístěných na cizích pozemcích a vlastníky těchto pozemků je v přechodných ustanoveních občanského zákoníku zavedeno vzájemné předkupní právo, které by mělo trvat do té doby, než nedojde k úplnému sjednocení vlastnického práva k pozemkům a stavbám na nich umístěným. Podle nových pravidel soukromého práva již kupující nenabývá „pozemek a stavbu“, ale předmětem koupě je „pozemek, jehož součástí je stavba“. Obdobně to platí i při bezúplatném nabytí nemovitých věcí. Z účetního a daňového pohledu jsou ale stavby nadále samostatným hmotným majetkem bez ohledu na to, zda jsou, či nejsou soukromoprávně součástí pozemku.

Tato publikace vychází z právního stavu k 1. 3. 2020.

O složitosti a důležitosti dané problematiky svědčí trvale velké množství dotazů čtenářů týkajících se účetních a daňových souvislostí nemovitých věcí v podnikání. Nový výběr celkem 260 nejzajímavějších a nejčastějších dotazů na toto téma je v publikaci rozdělen do jednotlivých kapitol, zvlášť pro oblast účetnictví a daně z příjmů, daně z přidané hodnoty, daně z nemovitých věcí a daně z nabytí nemovitých věcí. Úvodní kapitoly se věnují vymezení nemovitých věcí v občanském zákoníku, jejich evidenci v katastru nemovitostí a v obchodním majetku podnikatelů. V publikaci je obsažena i kapitola zabývající se používáním cizích nemovitých věcí při podnikání.

Cílem publikace je poskytnout co nejvíce praktických informací o účetních a daňových souvislostech používání nemovitých věcí při podnikání a při uskutečňování různých činností podnikatelů vztahujících se k nemovitým věcem. V odpovědích na dotazy, na kterých se podílela řada renomovaných účetních a daňových odborníků, naleznou čtenáři návod na řešení různých konkrétních situací a praktických problémů týkajících se nemovitých věcí, se kterými se podnikatelé při své činnosti běžně setkávají nebo mohou setkat.

1 Základní pojmy a právní úprava nemovitých věcí

Podle § 489 odst. 1 občanského zákoníku jsou nemovitými věcmi:

a) pozemky,

b) podzemní stavby se samostatným účelovým určením,

c) věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením a

d) práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby podle § 1240 a násl. občanského zákoníku).

Podle § 489 odst. 2 občanského zákoníku jsou veškeré další věci věcmi movitými.

Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i taková věc nemovitá.

Pozemkem se podle § 2 písm. a) katastrálního zákona rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19 katastrálního zákona, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.

Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, se podle § 2 písm. b) katastrálního zákona nazývá parcelou. Pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se podle § 2 písm. c) katastrálního zákona nazývá stavební parcelou. Pozemek, který není stavební parcelou, se podle § 2 písm. d) katastrálního zákona nazývá pozemkovou parcelou. V katastru nemovitostí se pozemky evidují v podobě parcel.

Podle § 3 odst. 2 katastrálního zákona se pozemky člení podle druhů na:

• zemědělské pozemky, kterými jsou

– orná půda,

– chmelnice,

– vinice,

– zahrady,

– ovocné sady a

– trvalé travní porosty,

• lesní pozemky,

• vodní plochy,

• zastavěné plochy a nádvoří a

• ostatní plochy.

Pozemek, jeho část nebo soubor pozemků vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem je podle § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona stavebním pozemkem. Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami je podle § 2 odst. 1 písm. c) stavebního zákona zastavěným stavebním pozemkem.

Zemní práce a změny terénu, jimiž se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těžební a jim podobné a s nimi související práce, nejedná-li se o hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem, jsou podle § 3 stavebního zákona terénní úpravou.

Příklady terénních úprav:

• skladovací plochy,

• odstavné plochy,

• úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť,

• těžební práce na povrchu.

Podle § 506 občanského zákoníku je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Podle § 509 občanského zákoníku ale součástí pozemku nejsou liniové stavby (dříve „inženýrské stavby“), zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků; přitom se má za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.

Stavba, která nebyla do konce roku 2013 podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž byla zřízena, přestala být podle § 3054 občanského zákoníku dnem 1. 1. 2014 samostatnou věcí a stala se součástí pozemku, měla-li v uvedený den vlastnické právo ke stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba. Stavba spojená se zemí pevným základem, která nebyla do konce roku 2013 podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž byla zřízena, a byla k 1. 1. 2014 ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se podle § 3055 občanského zákoníku od uvedeného dne nestala součástí pozemku a je od uvedeného dne nemovitou věcí.

Podle § 3056 občanského zákoníku má vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která nebyla podle dřívějších právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku k 1. 1. 2014, k této stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Stanou-li se po 1. 1. 2014 pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, pak podle § 3058 občanského zákoníku přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena; to neplatí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle občanského zákoníku.

Podle § 507 občanského zákoníku je součástí pozemku veškeré rostlinstvo na něm vzešlé, tj. dočasné i trvalé porosty. Pro účetní a daňové účely se ale některé trvalé porosty (konkrétně se jedná o pěstitelské celky trvalých porostů) posuzují samostatně a jinak než příslušný pozemek.

Stavbou se podle § 2 odst. 3 stavebního zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Za stavbu se ale považuje také výrobek plnící funkci stavby. Souborem staveb se podle § 2 odst. 8 stavebního zákona rozumí vzájemně související stavby, jimiž se v rámci jednoho stavebního záměru uskutečňuje výstavba na souvislém území nebo za společným účelem.

Nestanoví-li stavební zákon nebo zvláštní právní předpis jinak, vyžaduje se u staveb všeho druhu a bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání, stavební povolení. V § 103 stavebního zákona je vymezen okruh staveb, terénních úprav, zařízení a udržovacích prací, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení, např.:

• stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m^2 zastavěné plochy a do 5 m výšky nepodsklepené, jestliže neobsahují obytné ani pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění,

• vodovodní, kanalizační a energetické přípojky a přípojky elektronických komunikací včetně připojení stavby a odběrných zařízení vedených mimo budovu,

• reklamní a informační zařízení,

• oplocení.

V § 104 stavebního zákona je vymezen okruh staveb, terénních úprav, zařízení a udržovacích prací, které vyžadují pouze ohlášení stavebnímu úřadu, např.:

• stavby do 70 m^2 celkové zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m,

• stavby pro reklamu podle § 3 odst. 2 stavebního zákona,

• stavby do 300 m^2 celkové zastavěné plochy a výšky do 10 m, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1 000 m^2 celkové zastavěné plochy a výšky do 15 m, pokud tyto stavby budou nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené a dočasné na dobu nejdéle 3 let,

• stavby odstavných, manipulačních, prodejních, skladových nebo výstavních ploch o výměře nad 300 m^2 nejvíce však do 1 000 m^2, které neslouží pro skladování nebo manipulaci s hořlavými látkami nebo látkami, které mohou způsobit znečištění životního prostředí,

• stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí.

Ohlášení představuje takový režim povolování staveb, při němž stavební úřad kontroluje, zda ohlášená stavba nebo stavební práce splňují podmínky stanovené stavebním zákonem pro ohlášení a neohrožují veřejné zájmy ani práva a právem chráněné zájmy a povinnosti jiných osob.

Podle § 78 odst. 6 stavebního zákona může stavební úřad v územním rozhodnutí u staveb a terénních úprav uvedených v § 104 odst. 1 písm. f) až i) stanovit, že k jejich provedení nebude vyžadovat ohlášení, pokud to nevylučuje povaha věci, ochrana veřejných zájmů podle zvláštních právních předpisů nebo ochrana práv účastníků řízení.

Stavby, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit (např. nemocnice, školy, nájemní bytové domy, stavby pro obchod a průmysl, stavby pro shromažďování většího počtu osob, stavby dopravní a občanské infrastruktury), dále stavby, u kterých bylo stanoveno provedení zkušebního provozu, a změny staveb, které jsou kulturní památkou, mohou být podle § 122 odst. 1 stavebního zákona užívány pouze na základě kolaudačního souhlasu vydaného na žádost stavebníka (tj. investora či objednatele stavby) příslušným stavebním úřadem.

Podle § 123 stavebního zákona může stavební úřad na žádost stavebníka vydat časově omezené povolení k předčasnému užívání stavby před jejím úplným dokončením, pokud to nemá podstatný vliv na uživatelnost stavby a neohrozí to bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí.

Podle § 124 stavebního zákona se zkušebním provozem stavby ověřuje funkčnost a vlastnosti provedené stavby podle dokumentace či projektové dokumentace. Zkušební provoz povolí stavební úřad na odůvodněnou žádost stavebníka nebo nařídí na základě požadavku dotčeného orgánu nebo v jiném odůvodněném případě. V rozhodnutí o povolení zkušebního provozu uvede stavební úřad zejména dobu trvání zkušebního provozu stavby, a je-li to nutné, stanoví pro něj podmínky, popřípadě podmínky pro plynulý přechod zkušebního provozu do užívání stavby.

Podle § 160 stavebního zákona může stavbu provádět jako zhotovitel jen stavební podnikatel, který při její realizaci zabezpečí odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím, pokud není v zákoně stanoveno jinak, přičemž je povinen provádět stavbu v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací, dodržet obecné požadavky na výstavbu, popřípadě jiné technické předpisy a technické normy a zajistit dodržování povinností k ochraně života, zdraví, životního prostředí a bezpečnosti práce vyplývající ze zvláštních právních předpisů. Stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 103 a 104 stavebního zákona může provádět stavebník (osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení), anebo osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí (pokud nejde o stavebního podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti) svépomocí sám pro sebe.

Podle § 2 odst. 3 stavebního zákona je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání, dočasnou stavbou, a stavba, která slouží reklamním účelům, je stavbou pro reklamu. Informační a reklamní panel, tabule, deska či jiná konstrukce a technické zařízení je podle § 3 odst. 2 stavebního zákona pro účely tohoto zákona zařízením, pokud nejde o stavbu podle § 2 odst. 3. Zařízení o celkové ploše větší než 8 m^2 se ale podle § 3 odst. 2 stavebního zákona považuje za stavbu pro reklamu.

Nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, je podle § 2 písm. l) katastrálního zákona budovou.

Stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m^2 a výška 4,5 m, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m^2 a výška 5 m, jsou podle § 2 písm. m) katastrálního zákona drobnými stavbami; za drobnou stavbu se ale nepovažuje např. stavba garáže, skladu hořlavin a výbušnin, stavba pro požární ochranu, sklad a skládka nebezpečných odpadů, stavba vodního díla.

Pro účetní a daňové účely se stavby a pozemky posuzují odděleně. Při posuzování staveb pro účetní a daňové účely je třeba vycházet zejména z Klasifikace stavebních děl (CZ-CC) zavedené sdělením Českého statistického úřadu č. 321/2003 Sb., o zavedení Klasifikace stavebních děl (CZ-CC).

Poměrně častým výkladovým problémem je určení příslušenství stavby nebo pozemku. Podle § 510 odst. 1 občanského zákoníku je příslušenství věci vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení; byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Podle § 512 občanského zákoníku platí, že je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo.

Ve vysvětlivkách přílohy č. 1 k zákonu o daních z příjmů je uvedeno, že nedílnou součástí domů, budov a staveb (stavebních děl) jsou zařízení a předměty, které z hlediska stavebního díla umožňují jeho funkci a účel, ke kterému je určeno. Takováto zařízení a předměty musí být se stavebním dílem pevně spojena a nelze je demontovat, aniž by došlo ke znehodnocení funkce a účelu stavebního díla, a jsou zpravidla součástí celkové dodávky stavebního díla.

V pokynu GFŘ D-22 je uveden demonstrativní výčet příkladů technického vybavení stavebních děl, které se pro účely zákona o daních z příjmů považují za nedílnou součást stavebních děl, např.:

• vnitřní rozvody elektroinstalace včetně nástropních a nástěnných svítidel a příslušných rozvodných skříní a rozvaděčů,

• vnitřní rozvody vzduchu (klimatizace a vzduchotechnika) a plynů,

• lokální a ústřední vytápění včetně kotlů a výměníkových stanic pro dům (budovu) v domech a budovách bez ohledu na druh topného média (kromě kotlů a výměníkových stanic v samostatných budovách výtopen a energetických stavebních děl,

• rozvody datových sítí,

• základní armatury a vybavení spojené se stavebním dílem (klozety, vany, umyvadla, bojlery),

• osobní výtahy a nákladní výtahy, kromě technologických nákladních výtahů,

• zabudované konstrukce sloužící k upevňování účelových zařízení a předmětů,

• vestavný nábytek,

• okenice, mříže, rolety, žaluzie, markýzy.

V pokynu GFŘ D-22 je také uveden demonstrativní výčet příkladů výrobních zařízení, zařízení a předmětů k provozování služeb (výkonů), účelových zařízení a předmětů, které se pro účely zákona o daních z příjmů považují s přihlédnutím ke stavebně-technickým parametrům, funkci a účelu budovy nebo stavby za samostatné movité věci i přesto, že jsou pevně spojeny s budovou nebo se stavbou, např.:

• strojní zařízení dílen, laboratoří a zkušeben,

• technologické výtahy, zdvihadla, eskalátory a pohyblivé chodníky,

• přístroje a zařízení pro klimatizaci a vzduchotechniku,

• informační, reklamní a propagační zařízení (světelná i nesvětelná), kromě trvale zabudovaných nosných konstrukcí a elektroinstalace,

• nábytek určený k výrobním účelům a provozování služeb,

• technologická zařízení na výrobu elektrické energie.

V § 2 odst. 5 stavebního zákona jsou definovány tři typy změny dokončené stavby:

a) nástavba, kterou se stavba zvyšuje,

b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,

c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Něco jiného je však změna stavby před jejím dokončením, kterou se podle § 2 odst. 6 stavebního zákona rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem nebo autorizovaným inspektorem.

Podle § 3 odst. 4 stavebního zákona se práce, jimiž se zabezpečuje dobrý stavební stav stavby tak, aby nedocházelo k jejímu znehodnocení a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost, považují za údržbu stavby.

Podle § 1159 občanského zákoníku je nemovitou věcí i jednotka, která zahrnuje byt (nebo nebytový prostor) jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Vznik jednotky upravuje § 1163 až § 1169 občanského zákoníku.

Podle § 420 občanského zákoníku je za podnikatele považován ten, kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, a to se zřetelem k této činnosti. Pro účely ochrany spotřebitele a pro účely § 1963 občanského zákoníku se za podnikatele považuje také každá osoba, která uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání, popřípadě osoba, která jedná jménem nebo na účet podnikatele.

Podle § 421 odst. 1 občanského zákoníku se za podnikatele považuje každá osoba, která je zapsaná v obchodním rejstříku.

V § 421 odst. 2 občanského zákoníku je zakotven zákonný předpoklad, že podnikatel má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění podle jiného zákona. Avšak z § 420 občanského zákoníku vyplývá, že se zřetelem k výdělečné činnosti je za podnikatele považován i ten, kdo vykonává podnikatelskou činnost bez příslušného oprávnění.

Pro účely zákona o daních z příjmů je podnikání považováno za samostatnou činnost, přičemž za příjmy ze samostatné činnosti zdaňované podle § 7 zákona o daních z příjmů se podle pokynu GFŘ D-22 považují i příjmy ze samostatné činnosti ve smyslu § 420 odst. 1 občanského zákoníku provozované poplatníkem bez příslušného podnikatelského oprávnění (do zdaňovacího období roku 2013 byly tyto příjmy zdaňovány jako ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů). Jedná-li se však o činnost, která je zákonem zcela zakázána (např. obchod s drogami), nemůže být taková činnost podnikáním ve smyslu § 420 občanského zákoníku.

Pro účely zákona o dani z přidané hodnoty je podnikání považováno za ekonomickou činnost (viz § 5 odst. 2 zákona o dani z přidané hodnoty).

◼ 1

Umístění světelného reklamního zařízení na budově

Nad vchodem do budovy, ve které je sídlo naší firmy, chceme nechat zabudovat světelný reklamní panel. Bude se jednat o součást budovy, nebo o samostatnou movitou věc?

Odpověď:

Z pohledu soukromého práva se v daném případě jedná o příslušenství budovy. Podle § 510 odst. 1 občanského zákoníku je příslušenstvím věci vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem této vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení.

Pro účetní a daňové účely je ale světelné reklamní zařízení umístěné na budově považováno za samostatnou movitou věc, a to na základě stanoviska Generálního finančního ředitelství, uvedeného v pokynu D-22. Trvale zabudovaná konstrukce, na kterou bylo toto reklamní zařízení zřejmě umístěno, a elektroinstalace k tomuto světelnému zařízení však podle uvedeného pokynu nepatří k samostatné věci, ale k budově.

Související právní předpisy:

– § 510 odst. 1 občanského zákoníku

– pokyn GFŘ D-22

◼ 2

Umístění reklamního a informačního panelu před sídlem firmy

Před vchodem do budovy, ve které je sídlo naší s. r. o., chceme umístit informační a reklamní desku o celkové ploše 8,5 m^2. Podle našeho názoru se zřejmě bude jednat o stavbu pro reklamu, k jejímuž umístění budeme potřebovat stavební povolení. Je tento náš názor správný?

Odpověď:

Podle mého názoru by se v daném případě mělo jednat o stavbu pro reklamu podle § 3 odst. 2 stavebního zákona. Podle uvedeného ustanovení se zařízení (např. informační a reklamní panel, deska či jiná konstrukce) o celkové ploše větší než 8 m^2 považuje za stavbu pro reklamu. Tato stavba ale nevyžaduje stavební povolení, neboť podle § 104 odst. 1 písm. e) stavebního zákona u stavby pro reklamu podle § 3 odst. 2 tohoto zákona postačí ohlášení stavebnímu úřadu.

Související právní předpisy:

– § 3 odst. 2 stavebního zákona

– § 104 odst. 1 písm. e) stavebního zákona

◼ 3

Lesy v majetku s. r. o.

Naše s. r. o. začala v roce 2019 provozovat lesní a vodní hospodářství. Za tím účelem jsme koupili několik lesů. Nejsme si jisti, zda máme evidovat zvlášť lesní pozemky, které se účetně ani daňově neodpisují, a zvlášť lesní porosty, které by se podle účetních a daňových předpisů měly odpisovat jako hmotný majetek.

Odpověď:

Podle § 2 písm. a) lesního zákona se pro účely tohoto zákona lesem rozumí lesní porosty s jejich prostředím a pozemky určené k plnění funkcí lesa. Podle § 507 občanského zákoníku obecně platí, že součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé.

Z uvedeného vyplývá, že les je třeba evidovat jako pozemek, přičemž se konkrétně jedná o lesní pozemek. Jak je správně v dotazu uvedeno, pozemky se účetně ani daňově neodpisují.

Související předpisy:

– § 2 písm. a) lesního zákona

– § 507 občanského zákoníku

2 Vlastnická práva k nemovitým věcem a evidence nemovitých věcí v katastru nemovitostí

Vlastník nemovité věci má podle § 1012 občanského zákoníku právo se svou nemovitou věcí v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Nakládáním s nemovitou věcí se rozumí zejména její využívání pro vlastní potřeby (např. bydlení, podnikání) nebo pro potřeby jeho rodinných příslušníků a dalších blízkých osob, zaměstnanců, společníků apod. Vlastnická práva k nemovité věci také umožňují vlastníkovi poskytovat nemovitou věc k užívání jiným osobám, a to buď za úplatu (nájem), nebo bezúplatně (výpůjčka nebo výprosa). Nakládáním s nemovitými věcmi se rozumí také provádění jejich oprav a udržování, provádění změn na nemovitých věcech, používání nemovitých věcí jako zástav, zcizování nemovitých věcí jejich prodejem nebo darováním, odstraňování staveb apod.

V § 1013 až § 1023 občanského zákoníku je upravena řada dílčích omezení vlastnického práva, např.:

• zákaz imisí (tj. vnikání odpadu, vody, kouře, prachu, plynu, pachu, světla, stínu, hluku, otřesů a jiných podobných účinků na pozemek jiného vlastníka v míře nepřiměřené místním poměrům a omezujících obvyklé užívání pozemku),

• povinnost vydat cizí movitou věc nebo zvíře, které se ocitnou na pozemku vlastníka, jejich vlastníkovi, popřípadě tomu, kdo je měl u sebe; jinak musí vlastník pozemku umožnit vlastníkovi věci nebo zvířete vstoupit na pozemek, aby si svou věc nebo zvíře vyhledal a odnesl či odvedl (pokud cizí věc nebo zvíře způsobí na pozemku škodu, má vlastník pozemku právo na přiměřenou náhradu.)

• povinnost snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit.

Za určitých okolností může být vlastník nemovité věci ve svých právech omezen a v některých případech může být i zbaven vlastnického práva (tzv. vyvlastnění). Podle § 1037 občanského zákoníku lze ve stavu nouze nebo v naléhavém veřejném zájmu na nezbytnou dobu a v nezbytné míře použít vlastníkovu nemovitou věc, nelze-li účelu dosáhnout jinak. Podle § 1038 občanského zákoníku lze vlastnické právo k nemovité věci omezit nebo nemovitou věc vyvlastnit, pokud je to ve veřejném zájmu, který nelze uspokojit jinak, avšak jen na základě zákona. Podle § 1039 občanského zákoníku náleží vlastníkovi za omezení vlastnického práva nebo vyvlastnění věci plná náhrada odpovídající míře, v jaké byl jeho majetek těmito opatřeními dotčen.

Vlastnictví nemovité věci lze nabýt různými způsoby. Nejčastěji se nabývá nemovitá věc na základě kupní smlouvy nebo darovací smlouvy. Vlastnictví k nemovité věci lze ale nabýt také na základě jiných smluv, např. směnné smlouvy nebo smlouvy o dílo. Právní úpravu jednotlivých typů smluv lze nalézt v občanském zákoníku.

K nabytí nemovité věci může dojít také děděním nebo na základě rozhodnutí státního orgánu.

Nemovitou věc lze nabýt též přivlastněním podle § 1045 a násl. občanského zákoníku. Podle § 1045 odst. 2 občanského zákoníku připadá opuštěná nemovitá věc do vlastnictví státu. Podle § 1050 odst. 2 občanského zákoníku se v případě, kdy vlastník nevykonává vlastnické právo k nemovité věci, má za to, že ji opustil.

Za stanovených podmínek lze nemovitou věc nabýt i vydržením podle § 1089 a násl. občanského zákoníku. Podle § 1091 odst. 2 občanského zákoníku je k vydržení vlastnického práva k nemovité věci potřebná nepřerušená držba trvající deset let (do vydržecí doby se ve prospěch vydržitele započítává i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce).

V § 1105 občanského zákoníku je stanoveno, že převádí-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se nemovitá věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

Veřejným seznamem, do kterého se zapisují vlastnická práva k nemovitým věcem, je katastr nemovitostí vedený podle katastrálního zákona. Jedná se o veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených katastrálním zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitým věcem. V katastrálním zákonu se nemovité věci označují jako „nemovitosti“. Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území. Podle § 2 písm. h) katastrálního zákona se pro účely tohoto zákona katastrálním územím rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí.

Podle § 3 odst. 1 katastrálního zákona se v katastru nemovitostí evidují:

a) pozemky v podobě parcel,

b) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,

c) budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,

d) jednotky vymezené podle občanského zákoníku,

e) jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,

f) právo stavby,

g) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis.

Od roku 2014 se do katastru nemovitostí již nezapisují rozestavěné stavby. Z § 3 odst. 1 písm. c) katastrálního zákona vyplývá, že v katastru nemovitostí se neevidují drobné stavby, které jsou pro účely tohoto zákona vymezeny v § 2 písm. m) katastrálního zákona.

K nemovitým věcem evidovaným v katastru nemovitostí se zapisují práva a další skutečnosti, o kterých to stanoví právní předpis. Zápisy týkající se práv se do katastru provádějí zejména vkladem, kterým se zapisují věcná práva (např. vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo, výhrada vlastnického práva, přídatné spoluvlastnictví), práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht. Do katastru nemovitostí se zapisují i cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru. Vkladem se do katastru zapisuje také rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Vklad do katastru nemovitostí lze provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení. Právní účinky zápisu do katastru nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis vkladu došel příslušnému katastrálnímu úřadu.

Je-li na základě smlouvy převáděna nemovitá věc, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnictví k takové nemovité věci okamžikem účinnosti smlouvy. Rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci se vlastnické právo k nemovité věci nabývá dnem, který je v rozhodnutí určen. Není-li v rozhodnutí takový den určen, nabývá se vlastnického práva dnem právní moci rozhodnutí.

Vlastnické právo k téže nemovité věci může náležet více osobám. Osoby, jimž náleží vlastnické právo k nemovité věci společně, jsou podle § 1115 odst. 1 občanského zákoníku spoluvlastníky nemovité věci. Podle § 1117 občanského zákoníku má každý spoluvlastník nemovité věci právo k celé nemovité věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu a může se svým podílem nakládat podle své vůle, avšak takové nakládání nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.

Podle § 1122 občanského zákoníku vyplývá velikost podílu z právní skutečnosti, na níž se zakládá spoluvlastnictví nebo účast spoluvlastníka ve spoluvlastnictví. Spoluvlastníci si mohou velikost podílů ujednat i jinak; takové ujednání však musí splňovat náležitosti stanovené pro převod podílu. V případě pochybností o velikosti podílů platí vyvratitelná právní domněnka, že podíly jsou stejné.

Od 1. 1. 2018 mají podle § 1124 občanského zákoníku spoluvlastníci v případě, kdy se převádí spoluvlastnický podíl na nemovité věci, předkupní právo. To platí i v případě bezúplatného převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. Předkupní právo spoluvlastníků se nevztahuje na případy, kdy jde o převod spoluvlastnického podílu na nemovité věci osobě blízké. Podle § 1125 občanského zákoníku se spoluvlastník může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Pokud se rozhodnutí spoluvlastníka vzdát se předkupního práva týká nemovité věci zapsané do katastru nemovitostí, zapíše se do katastru nemovitostí i toto vzdání se předkupního práva [viz § 23 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona]. V bodu 2 přechodných ustanovení v čl. II zákona č. 460/2016 Sb. (novela občanského zákoníku) je stanoveno, že předkupní právo podle § 3056 odst. 1 občanského zákoníku ke stavbě podle § 509 občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i předkupní právo, které takto vzniklo k pozemku, na němž je tato stavba zřízena, zaniká dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.

Spoluvlastníci se mohou mezi sebou dohodnout na konkrétním způsobu a rozsahu užívání společně vlastněné nemovité věci jednotlivými spoluvlastníky (např. konkrétní části budovy, konkrétní části pozemku).

Podle § 1140 občanského zákoníku může každý ze spoluvlastníků nemovité věci kdykoli žádat o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale učinit v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Ke zrušení spoluvlastnictví nemovité věci se vyžaduje dohoda spoluvlastníků, která musí mít písemnou formu a musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání.

Zvláštními případy spoluvlastnictví nemovité věci je bytové spoluvlastnictví podle § 1158 a násl. občanského zákoníku (jedná se o spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek) a přídatné spoluvlastnictví podle § 1223 a násl. občanského zákoníku (jedná se o spoluvlastnictví nemovité věci, která slouží více samostatným vlastníkům k užívání jejich věcí tvořících místně i účelem vymezený celek).

Pokud byla nemovitá věc nabyta jedním z manželů nebo oběma společně za trvání manželství, s výjimkami uvedenými v § 709 odst. 1 písm. a) až e) občanského zákoníku (např. nabytí nemovité věci jen jedním z manželů darem, děděním nebo odkazem), je tato nemovitá věc součástí společného jmění manželů. V tomto případě nejde o podílové ani jiné spoluvlastnictví, jelikož oba manželé vlastní společně celou nemovitou věc, společně ji užívají a udržují (dříve bezpodílové spoluvlastnictví).

V praxi běžně existují i případy nemovitých věcí, u kterých se kombinuje vlastnické právo nebo podílové spoluvlastnictví se společným jměním manželů.

PŘÍKLAD

Jeden z manželů zdědil spoluvlastnický podíl na nemovité věci (tento spoluvlastnický podíl nepatří do společného jmění manželů) a zbývající podíly na téže nemovité věci manželé koupili (tento spoluvlastnický podíl patří do společného jmění manželů).

Má-li být nemovitá věc, která je součástí společného jmění manželů, použita k podnikání jednoho z manželů a majetková hodnota této nemovité věci přesahuje míru přiměřenou majetkovým poměrům manželů, je k takovému použití nutný souhlas druhého manžela; tento souhlas musí být udělen při prvním použití nemovité věci ve společném jmění manželů k podnikání jednoho z nich. Nemovitou věc ve společném jmění mohou samozřejmě ke svému podnikání používat zároveň oba manželé.

Nemovité věci jsou mnohdy zatíženy věcnými břemeny, přičemž se může jednat buď o služebnost podle § 1257 a násl. občanského zákoníku, nebo reálné břemeno podle § 1303 a násl. občanského zákoníku. Zatímco služebnost (osobní nebo pozemková) postihuje vlastníka nemovité věci tím, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet, reálným břemenem je dočasný vlastník nemovité věci zavázán jako dlužník vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat.

Příklady pozemkových služebností:

• služebnost inženýrské sítě,

• služebnost okapu,

• služebnost cesty,

• právo pastvy,

• užívací nebo požívací právo.

◼ 4

Vklad koupené nemovité věci do katastru nemovitostí

V roce 2019 koupila s. r. o. od svého společníka nebytové prostory evidované jako jednotka v katastru nemovitostí. Kupní smlouva byla sepsána dne 29. 8. 2019. Písemný návrh na zápis změny vlastnického práva k budově byl na příslušný katastrální úřad doručen dne 3. 9. 2019. Katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu dne 22. 10. 2019. O provedení vkladu, tj. zapsání změny vlastnického práva, byla s. r. o. vyrozuměna dne 24. 10. 2019. Od kterého data se s. r. o. stala vlastníkem koupené jednotky?

Odpověď:

Podle § 1105 občanského zákoníku se vlastnictví nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí nabývá zápisem do katastru nemovitostí. Podle § 10 katastrálního zákona nastávají právní účinky zápisu k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. V daném případě tedy společnost s ručením omezeným nabyla vlastnická práva ke koupené jednotce dne 3. 9. 2019, kdy byl na příslušný katastrální úřad doručen písemný návrh na vklad změny vlastnického práva.

Související právní předpisy:

– § 1105 občanského zákoníku

– § 10 katastrálního zákona

◼ 5

Rozšíření společného jmění manželů

Manželé nabyli nezávisle na sobě před uzavřením manželství různé nemovité věci v různých katastrálních územích – manželka pozemek, manžel bytovou jednotku. Nyní zvažují rozšíření společného jmění manželů a chtějí do něj zahrnout obě uvedené nemovité věci. Vyplývají z naplnění tohoto rozhodnutí nějaké daňové povinnosti?

Odpověď:

Uzavřením manželství vzniká společné jmění manželů, jehož předmětem se stává veškerý majetek, který manželé za trvání manželství nabudou, a závazky, které za trvání manželství vzniknou, s výjimkou: věcí, které jeden z manželů za trvání manželství získal darem, dědictvím či restitucí, věcí sloužících osobní spotřebě jednoho z manželů, věcí získaných výměnou za věc ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů.

Od této zákonné úpravy společného jmění se mohou manželé odchýlit tím, že své společné jmění zúží nebo rozšíří. Příjmy plynoucí z rozšíření nebo vypořádání společného jmění manželů jsou dle § 3 odst. 4 písm. c) zákona o daních z příjmů vyloučeny z předmětu daně z příjmů. Rozšíření či vypořádání společného jmění manželů současně není předmětem daně z nabytí nemovitých věcí, protože této dani podléhají pouze úplatná nabytí vlastnických práv k nemovité věci.

Související právní předpisy:

– § 2 odst.1 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

– § 3 odst. 4 písm. c) zákona o daních z příjmů

◼ 6

Nemovitá věc ve spoluvlastnictví dvou společníků společnosti

Dva společníci (plátci DPH) koupili za trvání společnosti (sdružení) nemovitou věc. Oba jsou zapsaní v katastru nemovitostí a nemovitost vlastní napůl. Dne 1. 12. 2018 založili společně právnickou osobu a veškerý majetek kromě nemovitosti převedli na základě prodeje ze sdružení na právnickou osobu. Nemovitou věc budou právnické osobě pronajímat. Jak mají naložit s nemovitou věcí vzhledem ke sdružení z pohledu daně z příjmů i DPH?

Odpověď:

Z hlediska daně z příjmů žádné zvláštní úpravy základu daně nejsou potřeba. Každý ze společníků zůstává nadále podílovým (polovičním) spoluvlastníkem, přičemž jejich spoluvlastnické podíly odpovídají výši jejich podílů v zaniklé společnosti. Takže finanční vyrovnání apod. nepřipadá v úvahu.

Z hlediska daně z přidané hodnoty je situace obdobná. Jediným úskalím by mohl být odpočet daně, pokud byl při pořízení nemovitosti uplatněn. Neboť při ukončení činnosti společnosti zřejmě dojde (došlo) též k ukončení podnikání obou společníků coby OSVČ – a v tom případě je nutno upravit původně uplatněný odpočet postupem podle § 78 až § 78b zákona o dani z přidané hodnoty – pokud ještě neuplynula 10letá lhůta.

Související předpisy:

– § 78 až § 78b zákona o dani z přidané hodnoty

◼ 7

Pronájem rodinného domu ve vlastnictví s. r. o. jiné obchodní společnosti z právního hlediska

Společnost si nechala postavit a zkolaudovat rodinný dům (15 % DPH při stavebních pracích) se záměrem pronajímat soukromým osobám k bydlení. Pokud by dům pronajala jiné s. r. o., bylo by to pro ni finančně výhodnější – je to možné, nebo se musí provést rekolaudace? Co by bylo nezbytné provést, kdyby rodinný dům pronajímala další společnosti?

Odpověď:

Z právního hlediska samozřejmě vlastník rodinného domu, např. ABC, s. r. o., může celou stavbu, případně její část pronajmout, tedy přenechat dočasně užívací právo, jiné osobě, kterou může být jak fyzická osoba (pan Novák), tak třeba XYZ, s. r. o., a podobně. Čistě z tohoto důvodu není zapotřebí ani žádná rekolaudace, pokud bude zachován řádně zkolaudovaný účel užívání objektu, kterým by a priori mělo být využití pro stálé nebo přechodné bydlení lidí. Pokud bude tedy nájemce (např. zmíněná firma XYZ, s. r. o.) tento rodinný dům využívat pro přechodné, případně i trvalé bydlení svých zaměstnanců (včetně společníků a jednatelů), pak pochopitelně bude zachován zkolaudovaný důvod užívání objektu a vše je v pořádku. Problém by mohl nastat, když by měl rodinný dům sloužit třeba jako provozovna pro výrobní činnost (např. šicí dílna nebo módní salón, poradenská kancelář) anebo jako obchodní prodejna apod., to by již vyžadovalo, aby vlastník domu inicioval příslušné stavební řízení o změně účelu užívání, což by patrně bylo podmíněno určitými stavebními úpravami, a tedy rovněž zmíněnou rekolaudací. Komplikací, případně i blokací tohoto jiného využití domku by také mohlo být rozhodnutí dané obce, že v příslušné klidové části obce je povolena pouze bytová zástavba.

Související předpisy:

– občanský zákoník

– stavební zákon

◼ 8

Podnájem propachtované budovy vlastníkovi budovy nebo jemu blízké osobě

Fyzická osoba vlastní památkově chráněnou budovu vč. okolních zemědělských pozemků. Veškerý tento majetek užívá na základě pachtovní smlouvy s. r. o., ve které je majitel nemovitých věcí 100% vlastníkem. V současné době se plánuje přestěhování fyzické osoby do části propachtované budovy. Je zájem na tom, aby pachtovní smlouva zůstala nezměněna a veškeré výdaje související s údržbou budovy hradila s. r. o. Může s. r. o. účtovat fyzické osobě (vlastníkovi) „podnájem“ v ceně obvyklé za užívání části nemovité věci? Pokud ne, je možné účtovat podnájem v ceně obvyklé manželce vlastníka za předpokladu, že společné jmění manželů je rozděleno? Popř. jiným osobám blízkým, které budou v části budovy ubytovány?

Odpověď:

Nájemní vztah, ve kterém by vlastník budovy byl současně i podnájemcem, není dle § 2215 odst. 1 občanského zákoníku možný. Naopak podnájemcem může být jakákoliv jiná fyzická nebo právnická osoba odlišná od vlastníka budovy a nájemce, včetně osob blízkých vlastníkovi za předpokladu dodržení obvyklých cen.

Zde však považujeme za důležité připomenout nebezpečí institutu zneužití práva. Jedná se o situaci, kdy daňový subjekt postupuje přesně podle textu zákona, ale důvod zvoleného postupu je pouze dosažení úspory na dani. To může být následně zpochybněno správcem daně s tím, že zákon byl sice dodržen, ale došlo k jeho zneužití.

Související předpisy:

– § 2215 odst. 1 občanského zákoníku

◼ 9

Evidenční rozdělení pozemku jednoho vlastníka na dvě parcelní čísla

Zemědělský podnikatel zakoupil pozemek o rozloze 2 600 m^2 evidovaný v katastru nemovitostí pod jedním parcelním číslem. Následně byl tento pozemek v katastru nemovitostí evidenčně rozdělen na dvě samostatná parcelní čísla; přitom ale nedošlo k žádné změně věcných práv k pozemku, tj. vlastníkem pozemku je stále zemědělský podnikatel. Znamená tato změna v evidenci nemovitých věcí změnu původního pozemku na dva nové pozemky? Měl by podnikatel tuto změnu nějak promítnout i do evidence pozemku pro účetní a daňové účely?

Odpověď:

Rozdělením původního parcelního čísla na dvě nedochází k zániku původního pozemku a nabytí dvou nových pozemků. V daném případě se jedná pouze o evidenční změnu týkající se daného pozemku (zřejmě došlo ke zpřesnění geometrického a polohového určení pozemku podle § 35 odst. 4 katastrální vyhlášky), která nemá na účetní a daňovou evidenci koupeného pozemku žádný dopad. Podle § 50 odst. 2 katastrálního zákona zpřesněním evidenčních údajů katastru o geometrickém a polohovém určení pozemku nedochází ke změně práv k pozemku.

Související právní předpisy:

– § 50 odst. 2 katastrálního zákona

– § 35 odst. 4 katastrální vyhlášky

3 Nemovité věci v obchodním majetku podnikatelů

Z daňového hlediska má pro podnikatele zásadní význam okolnost, zda nemovitá věc je, či není zahrnuta v jeho obchodním majetku. Je však nutno si uvědomit, že pro účely daně z příjmů je obchodní majetek vymezen úplně jinak než pro účely daně z přidané hodnoty.

Do konce roku 2013 byl pojem „obchodní majetek“ používán i v obchodním zákoníku, podle kterého se obchodním majetkem pro účely tohoto zákona rozuměl

• u podnikatele, který je fyzickou osobou, majetek (věci, pohledávky a jiná práva a penězi ocenitelné jiné hodnoty), který patří podnikateli a slouží nebo je určen k jeho podnikání,

• u podnikatele, který je právnickou osobou, veškerý jeho majetek.

Od 1. 1. 2014 byl obchodní zákoník v souvislosti s rekodifikací soukromého práva zrušen a v nové právní úpravě soukromého práva se již pojem „obchodní majetek“ nepoužívá. Od uvedeného data je v § 495 občanského zákoníku pouze obecně stanoveno, že

• majetek tvoří souhrn všeho, co osobě patří, a

• jmění osoby tvoří souhrn jejího majetku a jejích dluhů.

Obchodním majetkem poplatníka daně z příjmů fyzických osob se podle § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů rozumí část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci. V pokynu GFŘ D-22 je k § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů uvedeno, že „majetkem zahrnutým v obchodním majetku se rozumí majetek, o kterém poplatník s příjmy podle § 7 zákona o daních z příjmů účtuje nebo ho eviduje v daňové evidenci“. Daňovou evidencí se pro účely daně z příjmů rozumí evidence pro účely stanovení základu daně a daně z příjmů podle § 7b zákona o daních z příjmů.

V pokynu GFŘ D-22 je dále uvedeno, že pronajímaný majetek evidovaný podle § 9 odst. 6 zákona o daních z příjmů se nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů (v § 9 odst. 6 zákona o daních z příjmů je toto výslovně stanoveno pouze pro případ, kdy poplatník s příjmy z nájmu podle § 9 odst. 1 zákona o daních z příjmů o pronajímaném majetku účtuje, přestože k tomu není podle účetních předpisů povinen).

V § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů je dále stanoveno, že dnem vyřazení určité složky majetku z obchodního majetku poplatníka se rozumí den, kdy poplatník o této složce majetku naposledy účtoval nebo ji naposledy uváděl v daňové evidenci.

Zahrnutím nemovitých věcí do obchodního majetku získávají poplatníci daně z příjmů fyzických osob možnost uplatňovat u těchto nemovitých věcí, jde-li o hmotný majetek podle § 26 zákona o daních z příjmů (tj. budovy, domy a jiné stavby nebo jednotky nezahrnující pozemek), jako výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů zejména daňové odpisy podle § 26 až § 33 zákona o daních z příjmů (viz kapitola 6). U nemovité věci zahrnuté do obchodního majetku může poplatník uplatňovat pro účely daně z příjmů také další výdaje (náklady) na dosažení, zajištění a udržení příjmů podle § 24 odst. 1 zákona o daních z příjmů (např. opravy a udržování, pojištění, daň z nemovitých věcí). Zároveň tím ale poplatník obvykle přichází o možnost osvobození od daně z příjmů při případném pozdějším prodeji nemovité věci, neboť podle příslušných ustanovení § 4 odst. 1 zákona o daních z příjmů se osvobození od daně při prodeji nemovitých věcí nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitých věcí, které jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, pokud k prodeji nemovité věci dojde před uplynutím stanoveného počtu let (zpravidla pěti) od jejího vyřazení z obchodního majetku.

Zahrnutím nemovité věci do obchodního majetku poplatníka se rozumí zahrnutí celé nemovité věci, která je hmotným majetkem podle § 26 zákona o daních z příjmů, a u podílového spoluvlastnictví nemovité věci zahrnutí její části ve výši spoluvlastnického podílu, přičemž není rozhodující, zda vložená nemovitá věc je používána pro podnikání zčásti nebo celá. To platí i v případě nemovité věci ve společném jmění manželů, kterou se rozhodne zahrnout do svého obchodního majetku jeden z manželů (tj. také ji musí zahrnout do obchodního majetku celou). Nemovitou věc ve společném jmění manželů, kterou do svého obchodního majetku zahrnul jeden z manželů, může pro účely svého podnikání využívat i druhý z manželů. Výdaje související s touto nemovitou věcí, které připadají na část nemovité věci využívané pro podnikatelskou nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost oběma manžely, lze mezi manžele rozdělit v poměru, v jakém nemovitou věc využívají při své činnosti. Příjmy z prodeje nemovité věci ve společném jmění manželů jsou ale zdaňovány u toho z manželů, který měl takovou nemovitou věc zahrnutou v obchodním majetku.

Je-li nemovitá věc zahrnutá do obchodního majetku poplatníka využívána pro podnikání jen zčásti, je nutné příslušné výdaje (náklady) spojené s touto nemovitou věcí při jejich uplatnění pro účely daně z příjmů (daňové odpisy, výdaje na opravy a údržbu, pojištění, daň z nemovitých věcí apod.) krátit podle vhodně zvoleného kritéria.

Zařazení konkrétní nemovité věci do obchodního majetku záleží u poplatníka daně z příjmů fyzických osob jen na jeho vlastním rozhodnutí, přičemž toto rozhodnutí může poplatník učinit kdykoliv (stejně tak se může kdykoliv rozhodnout vyřadit nemovitou věc z obchodního majetku). Rozhodnutí o zařazení nemovité věci do obchodního majetku poplatníka není předmětem zápisu v katastru nemovitostí.

Zařazením nemovité věci do obchodního majetku pro účely daně z příjmů nevzniká podnikateli, který je fyzickou osobou, žádný zdanitelný příjem. Toto jeho rozhodnutí má zejména následující daňové důsledky:

• podnikatel může pro účely daně z příjmů uplatňovat výdaje (náklady) spojené s nemovitou věcí, jak bylo již dříve uvedeno,

• příjmy z pronájmu nemovité věci zahrnuté do obchodního majetku se považují za příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů, přičemž podléhají i sociálnímu a zdravotnímu pojištění,

• příjmy z prodeje nemovité věci zahrnuté do obchodního majetku se také posuzují jako příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů a rovněž podléhají sociálnímu a zdravotnímu pojištění,

• na přijaté náhrady za škody způsobené na nemovité věci zahrnuté do obchodního majetku se nevztahuje osvobození od daně z příjmů.

Pokud fyzická osoba používá při podnikání vlastní nemovitou věc, kterou nezahrnula do obchodního majetku, nemůže si pro účely daně z příjmů uplatňovat žádné výdaje spojené s touto nemovitou věcí. To vyplývá zejména z § 25 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů, podle kterého nelze za výdaje (náklady) na dosažení, zajištění a udržení příjmů pro daňové účely uznat výdaje na osobní potřebu poplatníka, včetně výdajů vynaložených na opravu, údržbu nebo technické zhodnocení majetku sloužícího k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, který poplatník daně z příjmů fyzických osob nezařadí do obchodního majetku podle § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů.

Obchodním majetkem poplatníka daně z příjmů právnických osob se podle § 20c zákona o daních z příjmů rozumí veškerý majetek, který:

a) mu patří, pokud jde o poplatníka právnickou osobu,

b) k němu patří, pokud jde o poplatníka, který není právnickou osobou (poplatník bez právní osobnosti nemůže nabývat práv a povinností, tudíž nemůže ani vlastnit žádný majetek).

Poplatníkem daně z příjmů právnických osob, který není právnickou osobou, je např. svěřenský fond. Podle § 1448 občanského zákoníku se svěřenský fond vytváří vyčleněním majetku z vlastnictví zakladatele tak, že ten svěří správci majetek k určitému účelu smlouvou nebo pořízením pro případ smrti a svěřenský správce se zaváže tento majetek držet a spravovat, přičemž tento správce vykonává vlastnická práva k majetku ve svěřenském fondu vlastním jménem na účet fondu. Podle § 1448 odst. 3 občanského zákoníku ale majetek ve svěřenském fondu není ani vlastnictvím správce, ani vlastnictvím zakladatele, ani vlastnictvím osoby, které má být ze svěřenského fondu plněno. Vznikem svěřenského fondu vzniká oddělené a nezávislé vlastnictví vyčleněného majetku, přičemž se nejedná o majetek svěřenského fondu, ale o majetek patřící ke svěřenskému fondu.

Obchodním majetkem pro účely daně z přidané hodnoty se podle § 4 odst. 4 písm. c) zákona o dani z přidané hodnoty rozumí majetkové hodnoty, které slouží osobě povinné k dani a jsou touto osobou určeny k uskutečňování ekonomických činností. Z toho vyplývá, že např. najatá nemovitá věc je součástí obchodního majetku fyzické osoby podle zákona o dani z přidané hodnoty i v případě, že není u této fyzické osoby zahrnuta do obchodního majetku pro účely daně z příjmů a příjmy z nájmu této nemovité věci jsou zdaňovány podle § 9 zákona o daních z příjmů. Podle § 100 odst. 3 písm. b) zákona o dani z přidané hodnoty je plátce povinen vést v evidenci pro účely daně z přidané hodnoty přehled obchodního majetku (formu ani obsah tohoto přehledu obchodního majetku ale zákon nestanoví).

Podnikatelé mohou nemovité věci nabývat do obchodního majetku zejména těmito způsoby:

• koupí,

• nepeněžním vkladem společníka do obchodní společnosti,

• přeřazením z osobního užívání do podnikání (týká se jen fyzických osob),

• výstavbou ve vlastní režii,

• směnou,

• darováním,

• zděděním.

◼ 10

Možnost podnikatele vložit do obchodního majetku pouze budovu bez pozemku

Poplatník daně z příjmů fyzických osob koupil budovu s pozemkem a chtěl by budovu využít pro své podnikání. Musí být do obchodního majetku zahrnuta budova i s pozemkem, anebo může poplatník do obchodního majetku vložit jen samotnou budovu? Jak by se pak z hlediska daně z příjmů postupovalo při případném prodeji pozemku s budovou zahrnutou v obchodním majetku poplatníka?

Odpověď:

Záleží jen na poplatníkovi, zda do obchodního majetku zahrne budovu i s pozemkem, nebo zahrne pouze budovu a pozemek ne. Pokud poplatník zahrne do obchodního majetku jen budovu, pak při případném prodeji pozemku i s budovou zahrnutou v obchodním majetku bude nutno pro účely daně z příjmů fyzických osob rozdělit příjmy z tohoto prodeje na část týkající se pozemku a na část týkající se budovy zahrnuté do obchodního majetku poplatníka, přičemž část příjmu týkající se pozemku bude za podmínek stanovených v § 4 odst. 4 písm. b) zákona o daních z příjmů osvobozena od daně, zatímco část příjmů týkající se budovy zahrnuté v obchodním majetku bude zdanitelným příjmem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů (jako výdaj lze u tohoto příjmu uplatnit zůstatkovou cenu podle § 29 odst. 2 zákona o daních z příjmů).

Související právní předpisy:

– § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů

– § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů

– § 24 odst. 2 písm. b) zákona o daních z příjmů

– § 29 odst. 2 zákona o daních z příjmů

◼ 11

Pozemky využívané zemědělským podnikatelem nezahrnuté do obchodního majetku

Musí zemědělský podnikatel hospodařící na pozemcích ve svém vlastnictví vložit tyto pozemky do obchodního majetku podle § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů, anebo jsou tyto pozemky automaticky obchodním majetkem poplatníka podle uvedeného ustanovení, když jsou používány k podnikání? Pokud by pozemky nebyly zahrnuty do obchodního majetku poplatníka, mohl by poplatník uplatnit jako daňový výdaj daň z nemovitých věcí zaplacenou z těchto pozemků?

Odpověď:

Skutečnost, že poplatník používá své pozemky k podnikání, neznamená jejich zahrnutí do obchodního majetku poplatníka. Zahrnutí či nezahrnutí pozemků do obchodního majetku podle § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů záleží jen na rozhodnutí poplatníka. Daň z nemovitých věcí zaplacenou z pozemků, které poplatník používá k zemědělskému podnikání, lze podle § 24 odst. 2 písm. ch) zákona o daních z příjmů uplatnit jako daňový výdaj i v případě, kdy tyto pozemky nejsou zahrnuty do obchodního majetku poplatníka.

Související právní předpisy:

– § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů

– § 24 odst. 2 písm. ch) zákona o daních z příjmů

◼ 12

Vklad pozemku ve společném jmění manželů do obchodního majetku manžela

Manželé vlastní pozemek, který společně koupili (pozemek je ve společném jmění manželů). Manžel je OSVČ, plátce DPH, vede daňovou evidenci, manželka na rodičovské dovolené. Manžel chce v rámci podnikání na pozemku postavit dům a následně prodat. Může pozemek vložit do svého obchodního majetku (manželka souhlasí) za cenu znaleckého odhadu? Pokud ano, nebude platit daň z nabytí? Pokud ne, jak jinak lze provést převod? Při následném prodeji domu se bude odvádět DPH jen z prodeje domu, prodej pozemku bude osvobozen od DPH?

Odpověď:

Tzv. obchodní majetek je pouze umělý daňově právní konstrukt, jedná se o podmnožinu majetku dotyčného poplatníka, což vyplývá z jeho definice uvedené v § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů: „Obchodním majetkem poplatníka daně z příjmů fyzických osob se pro účely daní z příjmů rozumí část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci. Dnem vyřazení určité složky majetku z obchodního majetku poplatníka se rozumí den, kdy poplatník o této složce majetku naposledy účtoval nebo ji naposledy uváděl v daňové evidenci.“

Je tak zjevné, že o zahrnutí nebo nezahrnutí určité majetkové položky – například pozemku – rozhoduje to, jestli o ní dotyčný poplatník (OSVČ) účtoval v rámci svého podvojného účetnictví, resp. jej uvedl ve své daňové evidenci ve smyslu § 7b zákona o daních z příjmů. Není zde stanovena žádná podmínka záznamu do nějaké úřední evidence obchodního majetku ani se tato čistě subjektivní daňová okolnost nezaznamenává na listu vlastnictví týkajícího se daného pozemku v rámci katastru nemovitostí. Obdobně je tomu třeba s automobily fyzických osob, kde by se také úředník příslušného dopravního úřadu hodně podivil požadavku na záznam o jeho zahrnutí do obchodního majetku, protože na tuto informaci není ani v této úřední evidenci žádná kolonka. Prakticky tedy postačí, když poplatník zaeviduje daný majetek – prokazatelně – do své daňové evidence, třeba v samostatně vedené knize nebo na kartě pozemků, jelikož z hlediska daní z příjmů nejde o hmotný majetek dle § 26 odst. 2 zákona o daních z příjmů.

Při prodeji pozemku bude pro dotyčnou fyzickou osobu (OSVČ) daňově uznatelným výdajem v souladu s § 24 odst. 2 písm. t) bodem 5 zákona o daních z příjmů prokázaná pořizovací cena pozemku (nikoli znalecká hodnota) do výše příjmů z jeho prodeje. Samostatně se však daňově posuzuje prodej stavby, která je dle práva součástí takovéhoto pozemku, v jejímž případě budou výdaje na výstavbu plně daňově účinné bez ohledu na prodejní cenu stavby.

Co se týče DPH, tak pro své potřeby vymezuje „obchodní majetek“ odlišně od daní z příjmů. Podle § 4 odst. 4 písm. c) zákona o dani z přidané hodnoty se pro účely tohoto zákona rozumí „obchodním majetkem majetkové hodnoty, které slouží osobě povinné k dani a jsou touto osobou určeny k uskutečňování ekonomických činností“. Ovšem tazatele coby plátce DPH spíše zajímá prodej pozemku posléze s vybudovanou stavbou, na což pamatuje ustanovení § 56 zákona o dani z přidané hodnoty. Tazatel má částečně pravdu, že od daně je osvobozeno – a to bez nároku na odpočet daně – dodání pozemku. K tomu je ovšem nutno doplnit, že to neplatí pro dva případy: stavební pozemek a tzv. funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí. Prodej (dodání) jiné tzv. vybrané nemovité věci je obdobně osvobozeno od daně (zpravidla) až po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo prvního kolaudačního rozhodnutí, případně po podstatné změně dokončené stavby. Přičemž do kategorie „vybraná nemovitá věc“ patří zejména stavby (pevně spojené se zemí) a rovněž pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí. Pokud tedy bude plátce prodávat pozemek se stavbou dříve než po 5 letech od kolaudace (zjednodušeně řečeno), bude muset pro účely DPH prodej rozdělit na část zdanitelnou (stavba a část pozemku tvořící s ní funkční celek) a osvobozenou (zbylý „holý“ pozemek).

Související předpisy:

– § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů

– § 7b zákona o daních z příjmů

– § 24 odst. 2 zákona o daních z příjmů

– § 25 zákona o daních z příjmů

– § 4 odst. 4 písm. c) zákona o dani z přidané hodnoty

– § 56 zákona o dani z přidané hodnoty

◼ 13

Uvádění hodnoty pořízené nemovité věci v řádku 47 přiznání k DPH

V jakém okamžiku má podnikatel, který je plátcem DPH, uvést pořízenou a již k podnikání používanou budovu, která dosud není vložena do katastru nemovitostí, v řádku 47 přiznání k DPH?

Odpověď:

Řádek 47 daňového přiznání k DPH poskytuje informace o hodnotě pořízeného dlouhodobého majetku vymezeného pro účely zákona o dani z přidané hodnoty. Podle § 4 odst. 4 písm. d) bodu 1 zákona o dani z přidané hodnoty se pro účely tohoto zákona dlouhodobým majetkem rozumí obchodní majetek, který je hmotným majetkem podle zákona upravujícího daně z příjmů. Podle § 26 odst. 10 zákona o daních z příjmů se hmotným majetkem stávají věci uvedené do stavu způsobilého obvyklému užívání, kterým se rozumí dokončení věci a splnění technických funkcí a povinností stanovených zvláštními právními předpisy pro užívání. Na řádek č. 47 daňového přiznání se uvádí hodnota pořizovaného dlouhodobého majetku v okamžiku jeho zařazení do užívání, a jde-li o nemovitou věc, která ještě není vložena do katastru nemovitostí, a která tedy ještě ani není hmotným majetkem dle zákona o daních z příjmů, uvede plátce hodnotu této nemovité věci do řádku č. 47 přiznání k DPH až při jejím zařazení do užívání.

Související právní předpisy:

– § 4 odst. 4 písm. d) bod 1 zákona o dani z přidané hodnoty

– § 26 odst. 10 zákona o daních z příjmů

◼ 14

Vklad budovy do obchodního majetku podnikatele vedoucího daňovou evidenci

Fyzická osoba vedoucí daňovou evidenci vlastní nemovitou věc (budovu), kde má svůj byt, ubytovací prostory, které pronajímá, a chce si v přízemí vybudovat restauraci. U banky si vezme úvěr na realizaci vybudování restaurace. Banka chce úvěr poskytnout na IČO nebo na s. r. o. (fyzická osoba má i s. r. o.). Podnikatel by chtěl úvěr raději na IČO. Jak by se postupovalo v případě, že budovu by tedy musel vložit do obchodního majetku fyzické osoby? Na základě čeho by se budova vložila do obchodního majetku, aby mohl uplatňovat úroky z úvěru a budovu odpisovat? Z pronajatých prostorů nájem zahrne do příjmů podle § 7, z restaurace si nájem platit nebude, tu bude provozovat sám, byt se bude muset asi nějak vyčlenit, ale jak to provést a z čeho by byla složena vstupní (pořizovací) cena k odpisování? Co by bylo pro fyzickou osobu nejjednodušší a nejvýhodnější?

Odpověď:

Je-li celá budova ve vlastnictví poplatníka, je možné rozhodovat ohledně zařazení do obchodního majetku pouze o celé budově. Jinými slovy řečeno, buď bude celá budova v obchodním majetku, nebo nebude. Rozhodně do obchodního majetku není možné zařadit pouze tu část budovy, která je používána k podnikání. Pokud se poplatník rozhodne zařadit budovu do obchodního majetku, je třeba v první řadě vyřešit její ocenění, což bude také základna pro budoucí odpisování. Pro tyto účely je třeba vyjít z § 29 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů a zjistit, jaká doba uplynula od nabytí vlastnictví poplatníka k budově do doby vložení do obchodního majetku. Pokud se jedná o dobu delší 5 let, je třeba zpracovat znalecký posudek, za tuto cenu budovu do obchodního majetku vložit a z této částky následně uplatňovat odpisy. Pokud se jedná o kratší dobu než 5 let, vstupní cenou je původní pořizovací cena nebo hodnota vlastních nákladů při vlastní výstavbě, přičemž je možné tuto cenu zvýšit o náklady prokazatelně vynaložené na opravu a technické zhodnocení budovy. Po zjištění správné vstupní ceny budeme počítat odpisy, které se však budou krátit, a to o poměrnou část (nejlépe zjištěné v m^2, přepočtené na procenta), která slouží k soukromému obývání (tj. neslouží k podnikání ani k pronájmu). Podobně budeme zacházet i s dalšími provozními náklady, které se budou vztahovat k celé budově.

Vážení čtenáři, právě jste dočetli ukázku z knihy Nemovité věci v podnikání - 4. vydání.
Pokud se Vám líbila, celou knihu si můžete zakoupit v našem e-shopu.